ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ EIC ระบุว่าปี 2567 อสังหาฯ จะเผชิญ 5 ปัจจัยกดดัน การฟื้นตัวของกำลังซื้อ และยังเข้าสู่โหมดราคาอสังหาฯขาขึ้น!จากแรงผลักดัน'ต้นทุน'พุ่งยกแผง แต่ขณะเดียวกันหลายคนก็มองว่าเป็น'โอกาส'ในการขยายตลาดต่างจังหวัดและมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลใหม่

เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center : EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ SCB ระบุว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯในปีนี้และปี 2567 จะเริ่มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ปัจจัยสนับสนุนหลักคือการฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจ โดยในปีนี้ตัวเลขจีดีพีน่าจะโตสูงกว่าปีก่อนหน้า และปี 2567 ก็เชื่อว่ายังโต ทำให้กำลังซื้อในประเทศฟื้น และยังได้แรงหนุนจากกำลังซื้อจากต่างชาติกลับเข้ามา

ส่วนปัจจัย “กดดัน” มาจาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ภาวะหนี้ครัวเรือน ค่าใช้จ่ายที่สูง , อัตราดอกเบี้ยที่แม้ว่าปัจจุบันไม่สูงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิด แต่ถ้าเทียบในช่วงโควิดก็อยู่ในระดับที่สูงขึ้นเป็น “อุปสรรค”สำคัญต่อการเข้าถึงสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อระดับปานกลาง -ล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลัก

ขณะเดียวกัน “ต้นทุน” ก็กดดันผู้ประกอบการ ซึ่งมาจากวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน รวมถึงค่าแรง ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามนโยบายรัฐบาลใหม่ ส่งผลให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในปีหน้าอยู่ในช่วงขาขึ้น! เพราะยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามต้นทุนก่อสร้าง โดยเฉพาะราคาที่ดินที่ขยับขึ้นตามการประเมินราคาที่ดินและผังเมืองใหม่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการระดับกลางบนมากขึ้นตามการฟื้นตัวของกำลังซื้อ

นอกจากนี้ยังมี 5 ประเด็นสำคัญ ที่ต้องจับตาใกล้ชิด ประเด็นแรก คือการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ซึ่งมีปัจจัยทางเศรษฐกิจกดดัน หนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ ซึ่งกดดันกำลังซื้อ โดยเฉพาะ กลุ่มระดับปานกลาง-ล่าง และอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดย EIC คาดว่า น่าจะปรับขึ้นอีก 0.25% ไปอยู่ที่ 2.5% และจะยืนอยู่ที่ระดับนี้อย่างน้อยถึงสิ้นปี 2567

ประเด็นที่สอง ต้นทุนที่สูง แม้ว่าปัจจุบันราคาเหล็กจะลดลง แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่สูง ขณะที่ปูนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อไปถึงปีหน้า

ประเด็นที่สาม “โอกาส” ในตลาดต่างจังหวัด ซึ่งผู้ประกอบการหลายราย สนใจทำตลาดมากขึ้น จากการที่ตลาดในกรุงเทพฯ หนาแน่นขึ้น การแข่งขันรุนแรงขึ้น แต่ต่างจังหวัดยังมีพื้นที่รองรับอีกมาก ไม่เฉพาะหัวเมืองท่องเที่ยว แต่รวมถึงจังหวัดรอง จากโครงสร้างการลงทุนของภาครัฐในระบบคมนาคมผ่านเมืองรองค่อนข้างมาก เช่น ภาคอีสาน มีอุดรธานี อุบลราชธานี หรือในภาคใต้ มีชุมพร สุราษฎร์ธานี สงขลา ที่น่าสนใจ ส่วนที่อื่นๆ เชน พิษณุโลก นครสวรรค์ กาญจนบุรี

ทังนี้ผลจากการสำรวจของ EIC พบว่า ความต้องการซื้อเพื่ออยู่ยามเกษียณเป็นอันดับต้นๆ หรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง เช่น กาญจนบุรี เชียงราย หรือโคราช สูงกว่า หัวหินหรือภูเก็ต สังเกตได้ว่าผู้ประกอบการเริ่มพัฒนาโครงการแล้ว

ประเด็นที่สี่ มาตรการกระตุ้นของรัฐบาลใหม่จะมีมากน้อยแค่ไหนอย่างไร ซึ่งช่วงโควิดการออกมาตรการกระตุ้นช่วยให้คนตัดสินใจซื้อค่อนข้างมาก โดยเฉพาะมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน และลดค่าจดจำนอง สำหรับบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด 0.01% ช่วย “พยุง” ตลาดไม่ให้ติดลบ ในแง่การโอนลดลงไปได้มาก จนถึงปลายปีนี้ลดเหลือแค่1% เท่านั้น อนาคตอาจขยายเพดานระดับราคา จากเกิน 3 ล้านบาทมาอยู่ที่ 5 ล้านบาทหรือไม่

และประเด็นที่ห้า ผังเมืองกทม.ใหม่ ที่จะประกาศใช้ในปี 2568 จะสนับสนุนการขยายตัวของเมืองออกไปโดยเฉพาะชั้นกลางและชานเมือง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่กำลังก่อสร้าง และทยอยสร้างในระยะต่อไป เพิ่มโอกาส ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯได้มากขึ้น เช่น ทำเลเตาปูน ราษฎร์บูรณะ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะกระตุ้นการขยายตัวของฝั่งตะวันตก ซึ่งพัฒนาไปค่อนข้างมาก เป็นการกระตุ้นการพัฒนาในเขตชั้นกลาง ชานเมืองในระยะต่อไป

ที่มา:https://www.bangkokbiznews.com/property/1089786

วันที่ 22/09/2023