จับชีพจร ตลาดอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านยังครองตลาด คอลัมน์ Property Inside : สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)

ตลาดคอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ปี2566 มีการขยายตัวไปในทิศทางที่ดีกว่าปี 2565 เพราะปัจจัยบวกหลายอย่างที่ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะเรื่องของการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่มีทิศทางที่ดีขึ้นแน่นอนเมื่อเทียบกับช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา เพราะเรื่องของโควิด-19 ที่ผ่อนคลายความกังวลลงไปมาก

อีกทั้งเรื่องของการท่องเที่ยวที่เป็นเครื่องจักรสำคัญของประเทศไทยกลับมาเดินหน้าแบบช้าๆ ปี2565 เป็นปีแรกในรอบ 2 – 3 ปีที่ผ่านมาที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมากกว่า 11 ล้านคน โดยเป็นนักท่องเที่ยวจากประเทศต่างๆ ที่ไม่ได้มีนักท่องเที่ยวชาวจีนเป็นกลุ่มหลักเป็นครั้งแรกในรอบหลายๆ ปี

แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะยังคงน้อยกว่าช่วงปี2562 แต่ก็มากกว่าปีพ.ศ.2563 – 2564 แบบชัดเจน ซึ่งถือเป็นการกลับเข้าสู่ภาวะปกติแบบค่อยเป็นค่อยไป คนทำงานในธุรกิจการท่องเที่ยวไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ที่พัก ร้านอาหาร หรือบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเริ่มกลับมามีรายได้ หรือเริ่มกลับขยายธุรกิจกันอีกครั้ง

ส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แน่นอน แม้ว่าปี2566 อาจจะยังมีปัจจัยลบในเรื่องของเงินเฟ้อที่เกิดจากการปรับเพิ่มของราคาน้ำมัน ความขัดแย้งในภูมิภาคต่างๆ ของโลก และการชะลอตัวของเศรษฐกิจในหลายประเทศอาจจะมีผลต่อการส่งออกของประเทศไทย ซึ่งเริ่มเห็นทิศทางการชะลอตัวตั้งแต่ช่วงปลายปี2565

หากการชะลอตัวต่อเนื่องและมากขึ้นก็มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในปี2566 เพราะประเทศไทยส่งออกสินค้าไปต่างประเทศค่อนข้างมาก และถ้าเศรษฐกิจและภาวะเงินเฟ้อในหลายประเทศยังไม่ดีขึ้นก็อาจจะมีผลต่อธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยเช่นกัน

ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตยังเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเป็นกลุ่มของระดับราคาที่มีฐานผู้ซื้อใหญ่ที่สุดในตลาด ยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวในเรื่องของการเปิดขายโครงการใหม่ และกำลังซื้อไปได้ดีต่อเนื่องจากปี2565

ผู้ประกอบการยังคงเปิดขายโครงการในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อเนื่องทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล คอนโดมิเนียมหรือบ้านราคาไม่แพงเป็นกลุ่มของที่อยู่อาศัยที่เหมาะกำลังซื้อที่มีขนาดใหญ่ที่สุด เพราะคนส่วนใหญ่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่สูงมาก และระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตดูมีความเป็นไปได้ที่จะตอบสนองต่อกำลังซื้อหลักของประเทศไทย

เมื่อภาวะเศรษฐกิจในปี2566 ยังคงไม่ได้อยู่นภาวะที่บอกได้ว่าฟื้นตัวแบบชัดเจน และยังคงมีความเสี่ยงอยู่ การที่ผู้ประกอบการเองก็ต้องการเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพื่อรักษาการขายตัวของรายได้ และผลประกอบการในปี 2566 และหลังจากนั้น การเปิดขายโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ

ส่วนใหญ่จึงเป็นทางออกที่ดีที่สุด และสอดคล้องกับภาวะตลาดที่สุด ซึ่งเห็นได้จากปี2565 ที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทค่อนข้างมาก โดยเฉพาะโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต

รวมไปถึงมีการพูดถึงการขยายขอบเขตของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ส่งเสริมการลงทุนของ BOI ให้อยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อยูนิตก็ดูเป็นความสอดคล้องกับทิศทางการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

ทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอก ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ เพราะการเน้นเปิดขายโครงการใหม่ที่ราคาขายไม่แพง ทำเลที่สามารถพัฒนาได้ก็ต้องเป็นทำเลในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก หรือทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ที่มีแผนจะเปิดให้บริการในปี.2566 หรือหลังจากนั้น เพราะราคาที่ดินยังคงสามารถพัฒนาโครงการราคาไม่แพงได้

โดย บางทำเลอาจจะได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ เช่น

พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่

พื้นที่รอบๆ แหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น นิคมอุตสาหกรรม

รวมไปถึงพื้นที่ที่เป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีการขยายตัวของประชากรต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

พื้นที่ฝั่งธนบุรี จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น เพราะการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และอุปทานเหลือขายในหลายทำเลลดลงเมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแน่นอน

โครงการที่อยู่อาศัยราคาแพงหรือที่มีราคาขายมากกว่า 25 – 30 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปยังคงเป็นบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียม โดยเป็นการขยายตัวต่อเนื่องจากช่วงที่ผ่านมา เพราะความต้องการยังคงมีอยู่ ขณะการแข่งขันในตลาดนี้ไม่ได้สูงมาก มีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สามารถเปิดขายโครงการระดับนี้ได้ต่อเนื่อง

อีกทั้งยังได้รับการยอมรับจากกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ หลายโครงการที่เปิดขายในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ปิดการขายในเวลาไม่นาน และผู้ประกอบการก็ยังคงมีรายชื่อหรือรับรู้ว่ามีคนที่แสดงความจำนงค์ว่าจะซื้อบ้านในระดับราคานี้ จากการเปิดขายโครงการก่อนหน้านี้

รวมไปถึงมีรายชื่อของผู้ที่ต้องการซื้อจริงๆ แต่ติดขัดปัญหาในโครงการก่อนหน้านี้ ซึ่งกลุ่มของผู้ซื้อเหล่านี้คาดว่าสามารถกลับมาเป็นกลุ่มผู้ซื้อในโครงการใหม่ได้ในปี2566 ดังนั้น ตลาดบ้านจัดสรรในระดับราคา 25 – 30 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายแพง หรือคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่อตารางเมตรมากกว่า 300,000 บาทขึ้นไป

ยังคงไม่มีการเปิดขายโครงการมากแบบที่ผ่านมา และทำเลที่เปิดขายโครงการรูปแบบนี้ก็ยังต้องเป็นทำเลที่อยู่รอบสวนลุมพินีเท่านั้น จึงจะได้รับความสนใจ หรือถ้าไกลออกไปก็ต้องมีรูปแบบโครงการที่โดดเด่น และไม่เหมือนใคร หรือเป็นรูปแบบโครงการที่มีความเป็นเอกลักษณ์ของตัวเองมากที่สุด

ที่มา:https://www.thansettakij.com/real-estate/554234

วันที่ 26/1/2023