สำนักงานทรัพย์สินฯ เรียกคืนที่ดิน 3 แปลงใหญ่ใจกลางกรุง “เยาวราช-ประตูน้ำ-เพลินจิต” ปล่อยเช่ายาว 30 ปี ทีโออาร์ระบุต่อสัญญาได้ ปิดตำนานเฉลิมบุรีย่านไชน่าทาวน์ ทุบตึกแถวเก่า 300 ห้อง ประกาศเปิดประมูลหาเอกชนลงทุนโครงการใหม่อีก 4 ทำเลทอง “สีลม-สุรศักดิ์-บางนา-กัลปพฤกษ์” ชี้รถไฟฟ้าคือจุดเปลี่ยน เน้นจัดระเบียบเมือง รักษ์สิ่งแวดล้อม-แก้จราจร ยักษ์อสังหาฯ รอจังหวะผุดมิกซ์ยูส-บิ๊กโปรเจ็กต์

ช่วงก่อนและหลังโควิด-19 สภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยมีโครงการระบบขนส่งมวลชนหรือรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสนับสนุน ทำให้เกิดการพัฒนาที่ดินใหม่ในทุกรูปแบบ

ปิดตำนานเฉลิมบุรี

แหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่ผ่านมาได้เรียกคืนที่ดิน 3 แปลงใหญ่ ทำเลใจกลางเมือง เนื่องจากสิ้นสุดสัญญาเช่าระยะยาว เพื่อเปิดทางให้เอกชนที่มีศักยภาพลงทุนเอง 100% ในการพัฒนาโครงการใหม่ตามเงื่อนไขในทีโออาร์ที่เน้นการจัดระเบียบเมือง มีพื้นที่สีเขียว ส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดี โดยมีการจราจรรายรอบที่คล่องตัว

จุดแรกคือเวิ้งเฉลิมบุรี ต้นถนนเยาวราชฝั่งขวา ถ้ามาจากวงเวียนโอเดียน ย่านนี้อยู่บริเวณแยกหมอมี ระหว่างถนนลำพูนไชยกับถนนทรงสวัสดิ์ เป็นตึกแถวทรงโบราณอายุ 100 ปีขึ้นไป มีสภาพทรุดโทรม ไม่สามารถต่อเติมได้ ซึ่งสำนักงานทรัพย์สินฯได้แจ้งผู้เช่ารายย่อยให้เตรียมการย้ายมา 2 ปีแล้ว ก่อนหมดสัญญาและให้ย้ายทั้งหมดภายในเดือนธันวาคม 2566

ขณะนี้การย้ายสำเร็จเรียบร้อย ขั้นตอนคือการทุบทิ้งอาคารที่หมดสภาพการใช้งานประมาณ 300 ห้อง พร้อมเปิดประมูลให้ผู้สนใจเข้ามาพัฒนาต่อไป โดยโครงการใหม่จะเน้นดีไซน์ให้มีกลิ่นอายของวัฒนธรรมที่เป็นย่านไชน่าทาวน์ และแหล่งรวมของอร่อย 24 ชั่วโมง เป็นแลนด์มาร์กและจุดเช็กอินของนักท่องเที่ยวทุกชาติ เพราะเยาวราชเป็นถนนสายกินที่ติดอันดับโลกแล้ว

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า ทำเลย่านนี้เคยเป็นกระแสข่าวดังและเป็นไวรัลในโลกโซเชียล เมื่อ 3 ร้านดังแจ้งย้ายไปอยู่ที่ใหม่ อาทิ ร้านน้ำขมน้ำเต้าทอง ร้านลอดช่องสิงคโปร์ ร้านข้าวต้มกระดูกหมู ซึ่งแต่ละร้านได้ย้ายไปเช่าอาคารตึกแถวในย่านนั้น ๆ ซึ่งอยู่ไม่ไกลกัน โดยไม่ทิ้งทำเลเยาวราชที่สร้างรายได้มาอย่างยาวนานเกิน 50 ปี

ขณะที่ร้านค้าเก่า ๆ ที่ค้าขายสินค้าทั่วไปได้ทยอยย้ายออก บางรายเลิกกิจการก่อนสำนักงานทรัพย์สินฯแจ้งเป็นทางการ ส่วนรายที่ไปต่อได้ในยุคนี้ก็มีร้านอาหารชื่อดังฝั่งถนนเยาวราชได้ย้ายไปรวมร้านของเครือญาติ เช่น ร้านหูฉลาม เป็นต้น

“ที่ผ่านมายอมรับว่าค่าเช่าถูกมาก ถ้าเป็นตึกห้องเดียวก็หมื่นกว่าบาทต่อเดือน ส่วนแผงในซอกซอยประมาณ 5,000 บาทต่อเดือน ขณะที่รายได้ต่อวันสูงมาก เศรษฐกิจจะดีไม่ดี เงินก็สะพัด มีหลายห้องที่เปลี่ยนมือจากผู้เซ้งคนแรกมาคนต่อ ๆ ไป แต่เวิ้งนี้มีน้อย เมื่อสัญญาหมดก็ถึงเวลาสร้างใหม่ ได้ข่าวว่าโครงการใหม่จะสวยดูดีมีดีไซน์ไชนีส เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่จะดึงร้านเด็ดเข้ามาอยู่เหมือนจัดระเบียบใหม่แบบสามย่านมิตรทาวน์”

“สภาพทำเลแปรเปลี่ยนไป หลังรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ MRT พาดผ่าน จากแต่ก่อนคนแถวนี้ประท้วงกันไม่ให้สร้าง แต่สร้างแล้วความเจริญก็มา นักท่องเที่ยวเดินทางสะดวก เดินลัดเลาะได้ทั่ว เยาวราชยุคนี้เหมือนเกิดใหม่” แหล่งข่าวกล่าว

ทุบตลาดเฉลิมลาภ

จุดที่ 2 คือบริเวณตลาดย่านการค้าเก่าแก่ ตลาดเฉลิมลาภ ย่านประตูน้ำ โดยสำนักงานทรัพย์สินฯได้ว่าจ้างกิจการร่วมค้าห้างหุ้นส่วนจำกัดเชียงใหม่การโยธา เข้าทำการรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างขนาดกว่า 7 ไร่ ในช่วงเวลา 360 วัน นับตั้งแต่วันที่ 7 ตุลาคม 2564 เพื่อส่งมอบพื้นที่ให้บริษัท เอส.พี.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ในเครือกลุ่มแพลทินัม ซึ่งเป็นผู้ประกอบการให้เช่าพื้นที่ค้าส่งเสื้อผ้าสำเร็จรูป เจ้าอาณาจักรย่านประตูน้ำ

ในฐานะคู่สัญญา หลังบริษัทดังกล่าวชนะการประมูลด้วยมูลค่า 3,000 ล้านบาท มีระยะการเช่าระยะยาว 30 ปี เพื่อพัฒนาโครงการในเชิงพาณิชย์ ถือเป็นที่ดินทำเลสุดยอดของย่านการค้าบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ที่ต่อเชื่้อม 2 ถนนสายสำคัญ นั่นคือถนนราชประสงค์กับถนนราชปรารภ ที่มีแอร์พอร์ตเรลลิงก์รองรับการเดินทางและต่อเชื่อมท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เดิมโครงการดังกล่าวมีแผนพัฒนามานานพอสมควร แต่เกิดปัญหาจากกลุ่มผู้เช่าที่ไม่ขอย้ายออก เพราะมีจำนวนหลายรายเซ้งพื้นที่ในราคาแพงจากผู้เช่ารายเดิม ทำให้มีต้นทุนที่ไม่เท่ากัน

บวกกับการเปลี่ยนแปลงจุดที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตะวันตก) ที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคตอันใกล้ ทำให้การวิเคราะห์และจุดคุ้มค่าของมูลค่าที่ดินต้องปรับแผนใหม่ให้สอดคล้องกับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น คาดว่ากลุ่มแพลทินัมคงจะพัฒนาให้เป็นมิกซ์ยูส แหล่งรวมอาคารสูงที่ใช้ประโยชน์ได้ครบทุกมิติ เพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางแห่งการช็อปปิ้งของกลุ่มนักท่องเที่ยวทั่วโลก

ซึ่งการพัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์จะอยู่ในรุ่นของทายาท คือ นางสาวสุฐิตา โชติจุฬางกูร บุตรสาวคนสุดท้องของนายสุรชัย และนางปัญจพร โชติจุฬางกูร เจ้าของห้างแพลทินัม ที่เพิ่งแต่งงานกับ นายณัยณพ ภิรมย์ภักดี บุตรชายของนายจุตินนท์ (ถึงแก่กรรม) และหม่อมหลวงปิยาภัสร์ ภิรมย์ภักดี ทายาทธุรกิจตระกูลสิงห์-บุญรอดบริวเวอรี่ นับเป็น 2 ตระกูลใหญ่ที่มีศักยภาพในการต่อยอดธุรกิจของครอบครัว

ปล่อยเอกชนบริหาร

รายงานข่าวเปิดเผยอีกว่า แนวทางการพัฒนาที่ดินและโครงการใหม่ ๆ ของสำนักงานทรัพย์สินฯ จะคงบทบาทเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์อย่างเดียว พร้อมเปิดกว้างให้บริษัทเอกชนดำเนินการทั้งหมด ตามเงื่อนไขที่ตกลง โดยจะไม่มีการร่วมทุนเหมือนในอดีตอย่าง “สยามสินธร” ที่ร่วมทุนโดยธนาคารไทยพาณิชย์ กับบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เพื่อให้การบริหารเป็นอิสระและเหมาะสมในแต่ละสถานการณ์ ดังนั้น โครงการดิ โอลด์ สยาม พลาซ่า ย่านวังบูรพา จึงเป็นบิ๊กโปรเจ็กต์สุดท้ายของการร่วมทุน

ผู้เช่าที่ดินและอาคารในย่านวังบูรพารายหนึ่งเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า คิดว่าตัวโชคดีที่ได้เช่าตึกแถวจากสำนักงานทรัพย์สินฯ เพราะเป็นทำเลที่หาไม่ได้แล้ว คืออยู่เขตเมืองชั้นใน เป็นแหล่งรวมของประวัติศาสตร์ที่ประเมินมูลค่าไม่ได้ ที่สำคัญขณะนี้มีเอ็มอาร์ทีสถานีสามยอดพาดผ่าน เป็นไข่แดงของทำเลทองที่มีสถานีสวยงามที่สุด

“ค่าเช่าตกเดือนละ 10,000 บาทต่อเดือน ถือว่าถูกมาก เราจ่ายค่าเซ้งแรกเป็นเงินก้อนก็จริง แต่เราอยู่มานาน ทำการค้าได้ดี แต่เงื่อนไขคือผู้เช่าทอดต้องมีนามสกุลเดียวกัน ถ้าหมดนามสกุลเดิม สำนักงานทรัพย์สินฯก็จะเรียกคืน”

รอลุ้นเพลินจิต 18 ไร่

แหล่งข่าวกล่าวว่า ขณะนี้สำนักงานทรัพย์สินฯ ยังเปิดกว้างให้เอกชนที่สนใจเช่าที่ดินระยะยาวอีก 1 แปลง ริมถนนเพลินจิต เขตปทุมวัน ขนาด 18 ไร่ 1 งาน 18.8 ตารางวา หลังเรียกคืนที่ดินจากผู้เช่ารายเดิมคือ บริษัท ทีโอที จำกัด (มหาชน) หรือองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยในสมัยทำสัญญา

ซึ่งเป็นที่ดินแปลงสวยรูปทรงยาวเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า ด้านหน้าด้านข้างติดกับที่ดินของกลุ่มศรีวิกรม์ ในฟากคุณหญิงศศิมา ศรีวิกรม์และทายาท ขณะที่ฝั่งตรงข้ามเดิมเป็นห้างโซโก้เสาทรงโรมันกำลังปรับปรุงครั้งใหญ่ เจ้าของคือนายชาย-นายชาญ ศรีวิกรม์ นักธุรกิจคู่แฝด เจ้าของเกษรวิลเลจในปัจจุบัน และโรงแรมเรเนซองส์ ราชประสงค์ พร้อมอาคารสำนักงานให้เช่าของกลุ่มมณียา โดยมีนางสาวศีกัญญา ศักดิเดช ภาณุพันธ์ ทายาทเป็นผู้บริหาร

ปัจจุบันสำนักงานทรัพย์สินฯ ได้ว่าจ้างบริษัทเอกชนรื้อถอนอาคารเก่าออกไปหมดแล้ว ภาพที่เห็นจะเป็นที่ดินโล่งเตียน คาดว่าโครงการใหม่จะเป็นมิกซ์ยูสที่มีโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เนื่องจากอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ มีรถไฟฟ้าพาดผ่านและติดสถานีชิดลม ราคาที่ดินเฉลี่ย 2.5-3.1 ล้านบาทต่อตารางวา

เดิมที่ผืนนี้มีแผนพัฒนาในระยะเวลาใกล้เคียงกับโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ของกลุ่มณรงค์เดช บริเวณแยกถนนวิทยุ ติดกับธนาคารกรุงศรีอยุธยา เพลินจิต แต่มีปัญหาความไม่ชอบมาพากลของระดับเจ้าหน้าที่และคนกลางผู้ประสานงาน ทำให้เกิดความล่าช้า เพื่อสร้างความโปร่งใสให้เป็นบรรทัดฐาน

อย่างไรก็ตาม ในเงื่อนไขทีโออาร์ระบุเช่นเดียวกับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องตอบโจทย์เพื่อส่วนรวมมากกว่าผลตอบแทน ทั้งในแง่ของความเป็นพื้นที่สีเขียว รักษ์สิ่งแวดล้อม และวางแผนเรื่องการจราจรอย่างถึงที่สุด เพื่อให้เกิดมูลค่าในอนาคตในลักษณะเป็นสมาร์ทซิตี้ เมืองนวัตกรรม แบบ The Bangkok มิกซ์ยูสแสนล้านบาทของกลุ่มเจ้าสัวตระกูล “สิริวัฒนภักดี” ที่สร้างบรรทัดฐานของการก่อสร้างไม่ให้ส่วนรวมเดือดร้อนทั้งเรื่องฝุ่นและการขนดิน

ส่งผลให้สำนักงานทรัพย์สินฯ ยอมให้ใช้ประโยชน์ที่ดินโดยไม่มีค่าเช่า เพื่อให้การทางพิเศษแห่งประเทศไทย จัดระเบียบการจราจรใหม่ สร้างทางเข้า-ออก พร้อมด่านเก็บเงินบริเวณทางด่วนพระราม 4 (บ่อนไก่)

ประมูลที่แปลงใหม่

ล่าสุด สำนักงานทรัพย์สินฯ ยังประกาศเปิดให้เช่าที่ดินระยะยาวอีกหลายแปลง โดยเปิดกว้างให้เอกชนที่สนใจยื่นขอเงื่อนไข (TOR) ซึ่งเป็นทำเลเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวทั้งสายสุขุมวิทและสายสีลม (ข้ามฝั่งธนบุรี) ดังนี้

1.ทำเลสีลม จำนวน 1 แปลง ขนาดพื้นที่ 1 ไร่ 2 งาน 11.70 ตารางวา บริเวณริมถนนสีลม เขตบางรัก

2.ทำเลสุรศักดิ์ จำนวน 1 แปลง ขนาดพื้นที่ 6 ไร่ 87.40 ตารางวา บริเวณริมถนนสุรศักดิ์ เขตบางรัก

3.ทำเลบางนา จำนวน 1 แปลง ขนาดพื้นที่ 10 ไร่ 1 งาน 30.85 ตารางวา บริเวณถนนสรรพาวุธ เขตบางนา

4.ทำเลกัลปพฤกษ์ จำนวน 1 แปลง ขนาดพื้นที่ 19 ไร่ 3 งาน 44.97 ตารางวา บริเวณริมถนนกัลปพฤกษ์ (ฝั่งขาออก) เขตจอมทอง

นอกนั้นเป็นประกาศการสรรหาผู้รับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารพาณิชย์ทั่วไป เช่น อาคาร 4 ชั้นย่านราชวิถี, ที่จอดรถชั่วคราว ย่านตรอกสาเก ถนนบูรณศาสตร์ เขตพระนคร ซึ่งเป็นโครงการแก้ปัญหาจราจรบริเวณถนนราชดำเนินกลาง โดยเปิดให้บริการที่จอดรถชั่วคราวแบบรายวันและรายเดือน ตั้งแต่วันนี้-31 ธันวาคม 2568 เปิดบริการทุกวัน ระหว่างเวลา 06.00-18.00 น. เป็นต้น

ส่วนต่างจังหวัดก็มีนครปฐม ฉะเชิงเทรา พระนครศรีอยุธยา นครสวรรค์ ลำปาง เพชรบุรี และสงขลา ซึ่งเป็นสำนักงานสาขา แล้วแต่จะมีที่ดินเรียกคืนหมดสัญญาหรือไม่ เพื่อหาผู้เช่ารายใหม่

แลนด์สเคปเมืองเปลี่ยน

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กรุงเทพฯในปัจจุบันถูกพลิกโฉมโดยสิ้นเชิงจากสาธารณูปโภคพื้นฐานทั้งถนนตัดใหม่และรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จ ทั้งสายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีเหลือง และสายสีชมพู ทำให้การลงทุนมีการขับเคลื่อนต่อเนื่อง

แม้ปี 2567 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะประกาศแผนลงทุนระดับ 1-5 หมื่นล้านบาทหลายบริษัท แต่ถือเป็นส่วนน้อย จะมีเพียงบริษัทท็อปไฟฟ์ท็อปเทนเท่านั้นที่มีแรงอึดและกล้าเสี่ยง เพราะภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์การเมืองไม่เสถียร ผิดจากที่คาดไว้ ประกอบกับภูมิรัฐศาสตร์โลกถึงจุดเปลี่ยน สงครามเกิดยืดเยื้อ ทำให้เศรษฐกิจทั่วโลกอึมครึม

“แต่การพัฒนาต้องมีต่อไป ทั้งพัฒนาความคิด พัฒนาคน และพัฒนาที่ดิน” แหล่งข่าวกล่าวย้ำและว่า

การถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงเกิดการเปลี่ยนมือ โดยเฉพาะกรุงเทพฯชั้นใน และด้านนอกที่เป็นแปลงใหญ่ ๆ ของแลนด์ลอร์ดเก่า ซึ่งเจ้าของที่ดินดั้งเดิมจะแห่ขายที่ โดยมีกลุ่มทุนใหญ่เป็นผู้พัฒนารายใหม่ในทุกรูปแบบ ทั้งโรงแรม คอนโดมิเนียม และห้างมิติใหม่ ๆ กระจายอยู่ตามจุดยุทธศาสตร์ของการเดินทางและการท่องเที่ยว

อาทิ กลุ่มเจ้าสัวตระกูลดัง ๆ จิราธิวัฒน์ สิริวัฒนภักดี เจียรวนนท์ อัมพุช จูตระกูล-สารสิน อัศวโภคิน ทวีสิน ตั้งมติธรรม ซอโสตถิกุล ณรงค์เดช บุรี ศรีวิกรม์ ฯลฯ

ที่มา:https://www.prachachat.net/property/news-1496135

ที่ 7/2/2024